相談が遅く対応できなかった事例
まずは、数年前に寄せられたオーナーチェンジ物件を購入した大家さんの事例です。購入直後に、賃貸借契約の更新が迫った段階で相談に来られたケースです。購入した賃貸物件は、相場よりも、少々家賃が安かったので、更新時に家賃の値上げ交渉を検討していました。ただ、対応した宅建業者（賃貸管理会社）が、家賃の増額の承諾とオーナーチェンジに関する窓口変更の承諾を1枚の書面にまとめて一括で処理しようとしたことから、トラブルに発展しました。 具体的に追っていくと、流れはこうです。賃貸管理会社が一括して借家人に承諾を依頼しました。借家人からは、オーナーチェンジに関する窓口変更について「前の大家さんから知らせて欲しい」という依頼とともに、「大家さんの引き継ぎと家賃の値上げは一括で承諾する必要があるのか？」という問い合わせがあったそうです。賃貸管理会社が「前の大家から知らせることはレアケースで、書類なども一括で対応することが、（不動産）業界内の通例」と借家人に伝え、強引に事を進めようとしました。 住んでいる人たちが、賃貸管理会社の説明に不信感を持って擦った揉んだとなり、知人の紹介で、相談に見えられました。前回のコラムでお伝えした通り、そもそも所有権と賃借権は別々の権利なので、取り扱いも別にしないといけません。ただ、賃貸物件の場合、例外規定があり、賃貸管理会社がとった行動は「業界内の通例」となっています。つまり、委託された賃貸管理会社がしっかりとした説明をできなかったことから、このような大きなトラブルに発展したと感じています。一括して対応したのは、手間を惜しんだのか、借家人を素人だと甘く見ていたのかは、わかりません。いずれにせよ、不適切な対応だったと感じます。この様なことがないように、最近、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律ができ、近いうちに施行される予定です。結局、このケースでは、大家と管理会社サイドの謝罪が遅れ、禍根を残してしまいました。 最終的に大家さんが賃貸管理会社を変更しましたが、肝心の家賃改定はできませんでした。元々、借家権は借家人側に有利になっており、大家にとって不利な事柄が多いのですが、通常の借家契約は「期間の定めのある」契約です。ですから、更新時にさまざまな変更などをしやすく、借家人も退去を検討しやすくなります。ただ、更新ができず法定更新になってしまうと、法的に以後の契約内容は今までのままでも、契約期間については更新のない「期間の定めのない」借家契約になってしまいます。 この「期間の定めのない」借家契約は更新がないので大家さんにとってとても不利なものです。例えば、退去請求する際には、請求後一定期間（法的には最低6ヶ月）を経てからでないと退去いただけないですし、正当な理由（正当事由）も必要になります。仮に滞納など借家人サイドに問題があっても、なかなか退去してもらえない可能性が通常の借家より高くなります。
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August 29, 2020 at 10:10AM
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入居者がいる物件で「大家の権利」を売買する「オーナーチェンジ」の注意点！ トラブルを紹介（相続会議） - Yahoo!ニュース
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